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Tres nuevos factores que influyen en el valor de los edificios

Hay un nuevo tipo de edificio de primera clase en la ciudad, que responde a las nuevas exigencias de sustentabilidad de las empresas, los empleados y la sociedad en general.

A medida que los inversionistas buscan edificios que preparen sus potafolios para el futuro, están prestando más atención a los nuevos factores de riesgo vinculados al cambio climático, a la vez que piensan más ampliamente en el impacto social y en la salud de sus bienes raíces.

Esto significa que factores como la mejora de la resiliencia, la reducción de emisiones de carbono y el fomento del bienestar de los empleados están desempeñando un papel más importante en la determinación del valor financiero de un edificio y los ingresos que genera. De hecho, el Royal Institute of Chartered Surveyors del Reino Unido actualizó recientemente su guía de valoraciones para poner un mayor énfasis en las credenciales de sostenibilidad de un edificio.

"El papel de los edificios en la creación de un futuro más sostenible está ahora en el foco de atención", dice Lori Mabardi, directora de investigación de ASG en JLL. "La presión de las partes interesadas está aumentando ya que los reguladores, los usuarios, las entidades de préstamo y los inversionistas esperan más del sector de la construcción".

Entonces, ¿cómo influyen estos nuevos factores en la conversación?

1. Abordar el riesgo climático y la resiliencia

Desde inundaciones hasta olas de calor, los inversionistas son cada vez más conscientes del impacto directo del cambio climático en los portafolios de bienes raíces.

Más propietarios están evaluando sus portafolios de forma temprana, así como modelando el riesgo futuro, dice Mabardi.

"Hemos visto que el clima extremo se ha cuadruplicado en las últimas cuatro décadas solo en los Estados Unidos", dice. "Los inversionistas inmobiliarios, los propietarios y los usuarios comprenden cada vez más que la resiliencia debe formar parte de la ecuación. Esto podría significar tomar medidas para abordar las áreas de debilidad en el activo en sí, o tomar una visión del portafolio y evaluar la exposición a una serie de riesgos como incendios forestales o sequías".

A medida que los inversionistas y los usuarios utilizan cada vez más una lente de riesgo climático al considerar nuevos mercados y edificios, las compañías de seguros y las entidades de préstamo refinarán sus precios y préstamos en consecuencia.

Además, países como el Reino Unido, Francia, Alemania y Canadá han establecido cierto nivel de divulgación obligatoria de riesgos financieros relacionados con el clima, una medida que actualmente se está discutiendo en otros países, incluso los Estados Unidos.

Los gobiernos y las ciudades están empezando a tomar medidas. En Estados Unidos, Miami nombró el año pasado a su primer director de calor, mientras que Canadá anunció recientemente una serie de nuevas medidas climáticas, incluso un impuesto al carbono de 40 dólares canadienses por tonelada métrica.

2. Reducir la huella de carbono

A medida que más empresas revelan sus planes de reducción a cero y entran en juego más regulaciones, la reducción de las emisiones de carbono de los edificios se está convirtiendo en una prioridad. Como parte de sus objetivos de neto cero para 2040 para su portafolio de bienes raíces, el gerente de inversiones Nuveen está recurriendo a la energía renovable e implementando eficiencias energéticas.

Los edificios que no logran abordar su huella de carbono pronto comenzarán a quedarse atrás, dice Emily Chadwick, directora de riesgo y valoración de ASG en JLL.

"Hay docenas de estudios que indican un diferencial de valor asociado con bienes raíces más eficientes energéticamente", dice. "Sin embargo, descarbonizar un activo requiere planificación, inversión y tiempo. Esperar para actuar expone un activo al riesgo de quedarse varado y los inversionistas se arriesgan a un brown discount".

Históricamente, las certificaciones ecológicas han tenido una prima de ventas del 7.6 por ciento y una prima de alquiler del 6 por ciento, según datos de Dalton y Fuerst. Los edificios con calificaciones sobresalientes de BREEAM registraron primas de alquiler entre el 4 y el 11 por ciento y alcanzaron el 100 por ciento de pre-arrendamiento en comparación con el 50 por ciento de las propiedades estándar, según el informe de Volver a la Sustentabilidad de JLL.

"Pero no todas las certificaciones ecológicas equivalen a una huella de carbono baja a largo plazo, algunas se enfocan más en el diseño sostenible inicial que en las operaciones en curso, y teniendo esto en cuenta reiniciará la conversación sobre el valor", dice Chadwick.

3. Promover la salud y el bienestar de los inquilinos

Los edificios se clasificarán cada vez más en función de su capacidad no solo de apoyar, sino también de optimizar la salud, el bienestar y el desempeño de las personas que los utilizan.

"Los edificios saludables son buenos para el resultado final", dice Mabardi. "Por ejemplo, un aire más limpio ayuda a aumentar los niveles de energía y compromiso entre los empleados y, en consecuencia, mejora la productividad".

La investigación de Allen y McComber muestra que solo en los Estados Unidos, los ahorros y las ganancias de productividad de los entornos interiores mejorados oscilan entre USD 25 mil millones y USD 150 mil millones al año.

Y cada vez más las empresas están dispuestas a pagar por ello. Los alquileres efectivos para edificios saludables en los Estados Unidos son entre un 4.4 y un 7.7 por ciento más de alquiler por pie cuadrado que sus pares que no tienen la certificación WELL o FITWEL, según una investigación del Laboratorio de Innovación en Bienes Raíces del MIT.

La pandemia ha hecho que los espacios saludables y sostenibles sean aún más importantes, lo que ha acelerado el cambio de actitud de las empresas y los inversionistas a largo plazo.

"Los cambios en las expectativas implican que los edificios deben cumplir con nuevos requisitos, tanto para las personas que los utilizan como para el capital que invierte en ellos", dice Guy Grainger, Director Global de Servicios de Sustentabilidad y ASG de JLL. "Ya se trate de salud y bienestar, riesgo climático o impacto social, el valor futuro del edificio depende de que se cumplan estos requisitos".

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